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La dación en pago entra en campaña

Resulta curioso observar cómo el populismo utiliza sus mensajes de marketing, especialmente entre las personas que tienen un conocimiento limitado de ciertos temas técnicos. Hace unos días, el líder de Podemos, Pablo Iglesias, ha lanzado a los medios los ejes de su campaña electoral, y uno de ellos, cómo no, ha sido la oferta de permitir la dación en pago para las ejecuciones de inmuebles en el caso de hipotecas impagadas.

Evidentemente, el Sr. Iglesias hace esta propuesta porque sabe que no va a gobernar, ya que la dación en pago ya está regulada en la Ley Hipotecaria del año 2003, y si los bancos no la ofrecieron a sus clientes fue, primero porque no les interesaba (así tenían garantía ilimitada del hipotecado), y segundo, porque los clientes “creían” que no les interesaba, ya que pagar Euribor + 0,50 era mejor que pagar Euribor + 3,00 (en el caso de que fuera la casa el único bien ejecutable como garantía).

Por tanto, no hay nada que legislar, y por los principios fundamentales del Derecho, no se puede legislar con carácter retroactivo, ya que se estarían anulando cláusulas firmadas en el contrato de hipoteca, asumidas por las partes en su momento, y que en ningún caso eran abusivas, puesto que la garantía estaba directamente relacionada con el coste financiero del préstamo.

Cosa distinta es que el Gobierno trate de mejorar la situación futura, legislando para que las condiciones de las nuevas hipotecas sean más transparentes, obligando a los bancos a que oferten simultáneamente los dos tipos de hipoteca, con y sin dación en pago. Y ya de paso, prohibiendo el exceso de garantías vía aval, puesto que ha sido muy triste ver en los últimos años, cómo personas de avanzada edad habían sido desahuciadas porque habían avalado a sus hijos en la compra de la vivienda de estos últimos.

A un banco no se le puede permitir que garantice una hipoteca sobre un inmueble con dos inmuebles, porque el beneficio bancario viene de la asunción de riesgos, y si se garantiza la hipoteca con el 150 por ciento de su importe, no se está corriendo ningún riesgo, al menos con los precios actuales de la vivienda.

Y en lo que respecta a las hipotecas de la década pasada, la verdad es que ya han pasado bastantes años para que se vuelvan a producir los desahucios masivos a los que tristemente hemos tenido que asistir. Ya no habrá muchos más, pero habida cuenta de que pueden producirse, el Estado, las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos, pueden perfectamente actuar de oficio en determinados desahucios, si se cambia la legislación y se otorga el derecho de retracto a las Administraciones Públicas; es decir, cuando un banco vaya a adjudicarse un inmueble, la Administración Pública que corresponda podría adjudicárselo a ese precio (que seguro que era muy bueno para el banco), y contratar con el inquilino un alquiler social con opción de compra, para que la familia pudiera recuperar su casa cuando viniesen tiempos mejores. Evidentemente, esto se haría con criterio estricto de discriminación y sólo para el caso de familias que hayan perdido el empleo, o jubilados que no ingresasen otra cosa que su jubilación. Estoy seguro de que no habría muchas ejecuciones que respondieran a estos parámetros y que la inversión que tendría que realizar la Administración sería bastante manejable, aparte de que muchas familias harían todo lo posible por recuperar su casa en los años siguientes.

Habría que decirle al Sr. Iglesias que este este tipo de medidas sí que serían sociales, y sobre todo legales y de sentido común; aunque también habría que preguntarle al Sr. Rajoy cuál ha sido el motivo por el que durante cuatro años de mayoría absoluta, no ha tomado antes estas medidas u otras parecidas. Y es que la sensibilidad ante situaciones como ver a una familia con los muebles en la calle, no es de izquierdas ni de derechas; es de personas con sentido común y con capacidad para gobernar y tomar decisiones, lo cual, al igual que lo de saber hablar inglés, no se suelen dar en nuestros próceres.

Miguel Córdoba

Profesor de Economía Financiera

Universidad  CEU-San Pablo