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Europa abre la puerta a la dación en pago

Las enmiendas aprobadas hoy también exigen a los bancos que hagan todos los esfuerzos posibles para llegar a un acuerdo con el cliente en caso de impago antes de iniciar el desahucio. Igualmente, establecen que, en caso de imposibilidad de pagar y una vez se haya vendido la propiedad hipotecada, los consumidores podrán devolver lo que quede del préstamo de acuerdo con unos criterios que tengan en cuenta sus circunstancias personales y que les permitan mantener unos ingresos mínimos para vivir.

El texto, aprobado por 35 votos a favor, 2 en contra y 2 abstenciones, busca mejorar la información que reciben los clientes antes de firmar el contrato, garantizar más flexibilidad a los usuarios cuando quieran anticipar el pago de la hipoteca o cambiarla de entidad o divisa, y fortalecer el control sobre la solvencia de los consumidores para evitar que los bancos presten de forma irresponsable.

Algunos aspectos de la legislación se adaptarán para reflejar las diferencias entre los distintos mercados hipotecarios e inmobiliarios de los Estados miembros, aunque los principios básicos de la normativa se aplicarán en toda la UE y la información a los consumidores deberá presentarse en un formato similar en todos los países de la Unión.

Mayor protección del consumidor

Con el fin de proteger a los consumidores, los diputados añadieron la dación en pago como medida para liquidar una hipoteca, si bien solamente en caso de acuerdo entre el cliente y la entidad bancaria. Es decir, se abre la puerta a que el prestatario y el banco acuerden que la entrega de la propiedad hipotecada sea suficiente para devolver el crédito y cancelar la deuda.

Los diputados exigen que los bancos hagan todos los esfuerzos posibles para llegar a un acuerdo con el cliente en caso de impago antes de iniciar el desahucio. Además, en caso de que el consumidor no pueda afrontar la hipoteca y cuando no se aplique la dación en pago, el texto prevé que el desembolso de la hipoteca una vez se haya vendido la propiedad se efectúe teniendo en cuenta las circunstancias personales del cliente. Esto incluiría limitar el embargo de salarios, pensiones y otros ingresos con el fin de garantizar que los consumidores mantienen una renta mínima para subsistir.

Además, tras firmar la hipoteca, los prestatarios dispondrán de un periodo de catorce días para probarla y acabar de decidir si es el producto que más les conviene.

Evaluación del prestatario

La norma tiene como objetivo proteger a los clientes de no solo préstamos irresponsables y abusivos, sino también de sus propios errores. Para asegurar que únicamente acceden a una hipoteca aquellas personas que puedan pagarla, los diputados han reforzado las condiciones propuestas por la CE para evaluar la solvencia de los consumidores a lo largo de sus vidas.

Más flexibilidad

La mayoría de hipotecas para la compra de una vivienda son a largo plazo. Sin embargo, tanto los prestadores como los prestatarios necesitan flexibilidad durante la vida del producto para controlar los riesgos y las circunstancias cambiantes.

Es por ello que los diputados han añadido nuevas provisiones para aumentar la flexibilidad, como por ejemplo el derecho del cliente a devolver el préstamo antes de lo acordado en un principio. En caso de devolución anticipada de la hipoteca, el consumidor solamente tendrá que abonar los costes adicionales para la entidad, pero ésta no podrá imponerle ninguna sanción económica. El prestatario solo tendrá que abonar la cantidad que quede por pagar.

La norma introduce también provisiones para que los usuarios de hipotecas en moneda extranjera puedan cambiar la divisa del préstamo si se cumplen ciertas condiciones, si bien tendrán que compensar económicamente a la entidad crediticia. Los Estados miembros tendrán libertad para determinar las condiciones en las que se permitirá el cambio de moneda y qué compensaciones deberán pagar los clientes en cada caso.

Los diputados piden que los consumidores puedan transferir la hipoteca de una vivienda a otra en caso de mudanza cuando así lo acuerden con el banco. Los Estados miembros tendrán que comprobar si el consumidor es el propietario del segundo inmueble.

Información y consejos para los clientes

Los diputados han endurecido las condiciones propuestas por la Comisión Europea sobre la información que los bancos deben dar a un cliente antes de firmar una hipoteca. El texto de la comisión parlamentaria dice que cualquier consejo financiero que se dé a los prestatarios debe ser imparcial y debe servir para que entiendan mejor las consecuencias a largo plazo de contraer la deuda.

Quien firme una hipoteca deberá recibir información equiparable sobre todos los productos disponibles en la entidad, así como ser informado de cualquier incentivo financiero que tenga el banco para recomendar un producto en particular. Asimismo, los términos del contrato ofrecidos a los clientes deben tener en cuenta su actual situación financiera, sus perspectivas económicas futuras y posibles dificultades, según la directiva.

Mayor competencia entre entidades

Las entidades que ofrecen hipotecas deberán ser autorizadas, registradas y supervisadas para asegurar que cumplen los requisitos profesionales básicos, sin invadir, no obstante, su derecho a operar en otros Estados miembros, de acuerdo con los principios de libre establecimiento y de proveer servicios.

Asimismo, los diputados han prohibido por primera vez las ofertas de hipotecas condicionadas a la contratación de otros servicios financieros de otras empresas, pero los bancos pueden negarse a conceder una hipoteca a no ser que el cliente contrate un seguro con características específicas. Así, esta prohibición facilitaría a los consumidores la posibilidad de trasladar su hipoteca a otras entidades.

Según las enmiendas aprobadas por la comisión de Asuntos Económicos del PE, las autoridades nacionales responsables de supervisar las entidades de crédito, intercambio de información y resolución de disputas estarán unidas bajo la Autoridad Bancaria Europea (EBA, en sus siglas en inglés).

Próximos pasos

El voto en la comisión parlamentaria da un mandato al ponente para iniciar las negociaciones con los Estados miembros con el fin de cerrar un acuerdo definitivo lo antes posible.