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La subida de los diferenciales y el cambio de índices hipotecarios anula el efecto caída del Euribor

Hace poco más de una semana, Mario Draghi, presidente del Banco Central Europeo, anunció públicamente una bajada de los tipos de interés del 1% al 0,75%, una acción que ya se ha traducido en una bajada del Euribor, alcanzando su mínimo histórico: 1,106% (media provisional de julio).

 

Las hipotecas ya constituidas se abaratan

Este hecho supone una gran noticia para los titulares de hipotecas referenciadas a Euribor que tengan revisión en verano, ya que podrán pagar hasta 876 euros menos al año en su hipoteca como se explica en el siguiente ejemplo basado en el Euribor medio de junio (1,219%):

  • Revisión anual: Una hipoteca de 150.000 € a 30 años a Euribor + 1%, hasta ahora pagaba una cuota de 644 € pero ahora pagará una cuota de 571 €, es decir, 73 € menos al mes y 876 € menos al año

  • Revisión semestral: la misma hipoteca pero con la última revisión en diciembre, por tanto aplicando el Euribor de noviembre, pasará de tener una cuota de 632 € a una de 574 €, es decir, 58 € menos al mes y 348 € menos al semestre

Además, ningún indicio apunta a que el Euribor vaya a detener su caída, por lo que se esperan más rebajas en los meses consecutivos.

Las nuevas hipotecas, más caras que nunca

A pesar de estos valores bajo mínimos, las personas que necesiten solicitar financiación para comprar una vivienda lo pagarán más caro que nunca, por 3 principales motivos:

  1. Los bancos han encarecido el diferencial de sus hipotecas. Si el interés medio de una hipoteca a principios de 2011 era de Euribor + 0,50%, en julio de 2012 es literalmente imposible encontrar un préstamo por debajo de Euribor + 1,69%. De hecho, el diferencial medio actual se ubica entre el 2 y el 3%. De esta manera, los bancos intentan compensar la bajada del Euribor. ¿El problema? Que en cuanto el Euribor vuelva a valores de 2008, cuando se encontraba sobre el 5%, tendremos hipotecados que pagarán un interés del 7% y hasta el 8%, por lo que tendríamos una bomba de relojería de morosidad y embargos lista para explotar en cualquier momento.

  2. Los bancos siguen aplicando “suelo” a sus hipotecas. Muchas de las hipotecas de nuevo cuño vuelven a tener en sus contratos la famosa “cláusula suelo”, un interés mínimo entre el 3% y el 6% que impide que el hipotecado pague menos cuando el Euribor cotiza a la baja. A pesar de que hace un año parecía que estaba perdiendo vigor, lo cierto es que en 2012 vuelve a estar de plena actualidad y se trata de una práctica legal en nuestro país que incluso cuenta con la aprobación del Banco de España, por lo que de momento no parece que vaya a desaparecer

  3. Algunos bancos solo ofrecen hipotecas referenciadas a IRPH, un índice que actualmente cotiza al 3,481%, es decir, bastante más caro que el Euribor a 12 meses.

A estas alturas, lo que parece claro es que los bancos españoles, menos solventes y peor considerados que nunca (salvo excepciones) no están por la labor de conceder

créditos, ni hipotecas, y esta situación durará aún mucho tiempo. Con esta información sabiendo que las condiciones a las que se comercializan las mejores hipotecas son francamente desmoralizantes, la cuestión es si el usuario debe contratar una hipoteca a pesar de las malas condiciones u optar por un alquiler hasta un nuevo cambio del mercado.

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