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La liquidación de inmuebles del Santander anticipa a unos "horribiles 2012 y 2013"

El pasado día 22 de Abril de 2010, en mi blog personal, publicaba un artículo que, con el titulo Los analistas del Banco Santander asumen nuestros pronósticos, pero se quedan cortos, expresaba como los analistas de los grandes bancos marchaban muy por detrás del deterioro de la economía real. Lo escribía a raíz de la publicación de un informe, elaborado por la división de Global Banking del Banco Santander, titulado The contrarian view, en el que, entre otras conclusiones, se aseguraba que "el ajuste en el sector inmobiliario estaría casi completo, con una caída de los precios de la vivienda de entre el 20% y el 30% en las grandes ciudades e incluso del 50% en la costa".
En mi artículo manifestaba que los descuentos reseñados en dicho informe, si bien hubiesen podido ser validos dos años antes, en ese momento se quedaban cortos con la realidad del mercado.
Los días 29 y 30 del pasado mes de septiembre, en Londres, Matías Rodríguez Inciarte, vicepresidente de Santander, ante un nutrido grupo de inversores, anunciaba la intención del Banco de realizar “urgentemente” una importante parte de sus activos inmobiliarios adjudicados: en torno a los 3.000 Millones de €.
En dicha presentación ofrecía un cuadro en el que se reseñaba las provisiones realizadas por el Banco, así como el perfil de los activos en venta. No se descartaba la posibilidad de realizar los mismos incluso con perdidas.

 

El mercado actual ha empeorado claramente respecto al pasado 2010. Los descuentos que exigirá serán muy superiores.
No resulta fácil, con la información que poseo, realizar una afinada valoración de los ingresos que podrían obtener el Santander con la venta de estos activos, pero me voy a atrever a realizar una aproximación.
Presuponiendo que en ningún caso se ha financiado el 100% de los suelos, con una media que se encontraría en una banda entre el 50% y el 70%; así como que los edificios construidos, o en curso de ser terminados, que se encuentren situados en provincias como Almería, Castellón o Murcia, o a más de 3 Kilómetros de las costas, no supongan más del 20% sobre el total, deberíamos contemplar descuentos que oscilarían entre el 80%, para suelos rurales carentes de proyectos con usuarios finales, y el 40%, en viviendas de calidad, en función de la ubicación y naturaleza de cada inmueble, sobre los precios de tasación de 2007.
Esta estimación equivaldría a un importe de realización, para la venta de la totalidad de los suelos, inferior a los 2.000 Millones de €, frente a los 2.600 Millones de € en que actualmente los valoran. En cuanto al valor de venta actual del conjunto de edificios, en mi estimación con las reservas apuntadas anteriormente, difícilmente alcanzará los 2.000 Millones de €, frente a los algo más de 3.000 Millones de € en que actualmente se valoran.
Estas operaciones, con matices que pudieran mejorarlas ligeramente, disminuirán contablemente los recursos propios de la entidad. En un momento en el que se anuncian nuevas exigencias y requerimientos de capital para los Bancos en Europa.
Me niego a pensar que una persona como Emilio Botín, y su equipo, que de manera clara han sabido ir en los últimos años por delante de sus competidores, no sean conscientes de esto.
Personalmente creo que la estrategia de la patada para adelante en el sector bancario, para ganar tiempo y con él recursos, ha estado liderada por Botín. El problema de esta estrategia es que, como he alertado en numerosas ocasiones, solo sirve para salvar cortos y medios plazos. En el largo plazo se torna inviable por la inmovilización de recursos que exige.
Pienso que el Presidente del Santander ha optado por ponerse en posición de liquidez, aun cuando la misma le genere pérdidas a corto plazo. Y esto solo puede ser debido a que su estimación para el 2012 y el 2013 se aproxima a la de “anni horribiles”.
Bueno, esto…o que nos está tomando el pelo adoptando una estrategia comercial del tipo: ¡Vamos…, que nos vamos! Mire que baratos ¡Oiga!
Esto último me cuesta creerlo, no por lo vulgar, más bien por no resultar eficaz actualmente. La falsa imagen de liquidación debe ser respaldada con una agresiva financiación, como comienza a hacer (pienso que equivocadamente) el Corte Inglés, y esto exige seguir inmovilizando recursos que cada vez resultan más caros, por lo escasos.
Estimo que el Santander ha dado el paso tarde, hace dos años habría logrado su objetivo con menores descuentos. En cualquier caso, va por delante de sus competidores, siempre que consiga vender en un plazo muy corto de tiempo, ya que, al año que viene, con la que va a caer, casi es preferible pedirle que no venga.

José Barta
Profesor de Estrategias para Mercados Hostiles
Consejero de banca de inversión