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¿Cuándo se recuperará el mercado de viviendas?

La caída en el número de ventas viene acompañada por la caída en el precio de las viviendas que,  en noviembre registró una caída interanual del 8 %, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (Imie) que publíca Tinsa. Según este índice, el descenso acumulado en el precio de las viviendas desde diciembre de 2007, cuando alcanzó su valor más alto, es del 24,5 %.

Independientemente del rigor de estas estadísticas, sobre el que ya me he manifestado suficientemente en mi artículo “Vivienda, una crisis mal diagnosticada y peor tratada 1.055” , publicado en mi blog, la tendencia es innegable…e imparable.

Quizás recuerden ustedes como hace unos meses se cacareaba el efecto que tendría la bajada del IVA en la vivienda, así como la recuperación de las deducciones fiscales. Gobierno y oposición parecían empeñados en atribuirse el merito de la próxima recuperación, reclamando la paternidad de esas medidas. Incluso algunos Institutos de programas empresariales, con marchamo de especialistas en el sector inmobiliario, anunciaban con rotundidad “que habíamos tocado fondo”, en lo que al subsector de la vivienda se refiere.

Pura falacia, la crisis inmobiliaria no solo no ha tocado fondo, por el momento no lleva camino de mostrarnos a qué distancia se encuentra ese fondo.

Aquellas personas que han leído mis anteriores artículos saben que, desde hace ya tres años, he venido anunciado la necesidad de un ajuste de los precios de las viviendas a la realidad del poder adquisitivo del mercado, lo cual – hace tres años – suponía una caída media – desde los máximos del 2008 – en torno al 50%, en las de uso como residencia principal.

Tengo sobrada experiencia en que cuando se fuerza la realidad, como sucede en el sector inmobiliario en España, sosteniendo precios y condiciones desvinculados del mercado, la realidad se torna mucho más cruel, alcanzando simas mucho más profundas de las que hubieran existido con ajustes rápidos.

Fruto de mi experiencia en el mundo inmobiliario (entre 1989 y 2005 fui presidente de Intec Consultores) son también las siguientes conclusiones:

1ª) El sector inmobiliario no es – salvo situaciones extraordinarias, como la vivida en España hasta hace poco – locomotora de las distintas actividades económicas que se realizan en inmuebles. Más bien es un sector de apoyo a dichas actividades y, por ello, vale el valor añadido que aporta a las mismas.

2ª) Como indicador de actividad económica, el sector inmobiliario, es más bien una especie de “notario” que certifica que una recuperación o una caída se ha producido, o se está produciendo. Por esto, en un entorno de continua pérdida de puestos de trabajo, caída del consumo de los hogares y empresas y de bajo o nulo crecimiento del PIB, las transacciones de viviendas seguirán cayendo, así como el precio de las mismas.

3ª) Finalmente, existe una relación directísima entre crédito – facilidad de acceso al mismo y tipos de interés – y evolución del precio y números de compras de viviendas.

Realmente, para llegar a estas conclusiones no hace falta ser un “experto inmobiliario”, ni un “ilustre economista”, tan solo tener sentido común y permanecer abierto a los indicadores que muestra la realidad. El problema de nuestro país, quizás el de todos los países, es que cada vez se ejercita menos el sentido común.

En cualquier caso, créanme, no resulta nada complejo pronosticar que no se producirá la menor recuperación del mercado de viviendas – de primera residencia – mientras no se produzca una recuperación del empleo y del crédito en general (no se debe tener en cuenta como recuperación del crédito aquellos prestamos que otorgan las entidades financieras a los que compran sus viviendas adjudicadas). Es decir que el próximo año será peor que este que terminamos.

José Barta

Profesor de Estrategia para Mercados Hostiles

Consejero de Banca de inversión