Los fondos podrían permitir la imposible diversificación para un pequeño inversor, así como aspirara a márgenes derivados de la economía de escalas y aspirar a una cierta liquidez en un mercado tan rígido.
Concha trabajaba en aquel entonces al servicio de la gestora de fondos francesa Groupe Pelloux. Yo era Presidente de Intec Consultores. A Concha – afortunada ella – la pagaban por realizar su trabajo de captación de información y aportación de información de derecho comparado (en particular el francés) a los funcionarios y políticos responsables del diseño de nuestros futuros fondos inmobiliarios. A mí me pagaban para otros menesteres, para este no solo no me pagaban, debía hacer frente personalmente a los gastos que se derivaban de mi actividad, así como sacar horas al margen de mi actividad profesional.
Salvo la pequeña diferencia expuesta a los dos nos animaba el espíritu de contribuir a desarrollar un marco económico financiero más beneficioso para nuestro país. Al amparo de la Ley 19/1992, de 7 de julio, se crean finalmente los FII y las SII. Se acabarían regulando entre otros mediante el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo.
Cuando finalmente vieron la luz Concha y yo comparecimos por separados, y en alguna ocasión juntos, en distintas conferencias, Jornadas Profesionales y ruedas de prensa. Nuestra visión del resultado no podía ser más antagónica: Concha Osacar afirmaba que los fondos permitirían desarrollar proyectos de éxito; yo resultaba bastante más rotundo, LOS FONDOS INMOBILIARIOS HAN NACIDO MUERTOS.
En una ocasión en que pudimos hablar tranquilamente, en privado – no había testigos y resulta mi palabra contra la suya, aunque si se analizan sus declaraciones, anteriores a la regulación de estas instituciones, se deducirá fácilmente que no miento – , a la salida de uno de los escasos actos en los que coincidimos, la interpelé sobre ¿Cómo podía realizar sus afirmaciones, cuando la regulación había sido tan restrictiva y al margen de los mercados? Su respuesta fue sincera y rotunda. Sin ser literal me vino a decir, Pepe yo tengo que vivir de esto. Groupe Pelloux descartó el proyecto de crear ningún fondo con nuestra legislación, abandonando España, y Concha se incorporó a BANIF, desarrollando una brillante carrera, por todos conocida.
La legislación inicial fue reformada en numerosas ocasiones, ante la evidencia de su falta de atractivo para convertirse en un importante instrumento de canalización de ahorro. Ninguna de las posteriores reformas, tanto respecto a la fiscalidad, como a la capacidad de gestión de los mismos, consiguió los objetivos previstos.
La actual crisis ha acabado definitivamente con los Fondos de Inversión Inmobiliaria, así como con los ahorros de muchos particulares de economías modestas.
En el 2009 se crean las SOCIMIS. El propósito del legislador es, superado – para él – el trauma de los fondos, emular el éxito de los REIT, Instrumentos de origen norteamericano, que poco a poco se han extendido por todo el mundo, que cotizan en mercados financieros y tratan de ofrecer las ventajas que ofrecían los fondos no cotizados, mejorándolas incluso, al menos en cuanto a la fiscalidad.
Las SOCIMIS, como anteriormente los fondos de inversión inmobiliaria, en mi opinión, nacieron también muertas. Parece una tradición que nuestros legisladores se fijen en algún instrumento financiero, internacional, que manifieste sobrado éxito, y acto seguido intenten replicarlo en nuestro país, pero privándole de muchos de aquellos aspectos que son los que le hacen realmente atractivo.
Y es que nuestros legisladores, independientemente de su formación universitaria, así como de su experiencia en la Administración, son unos perfectos ignorantes en cuanto a los mercados financieros internacionales.
Cuando los califico de ignorantes es que les acuso, expresamente, de ignorar los intereses de dichos mercados, algo que resulta clave a la hora de intentar captar la inversión extranjera.
Inversión extranjera que resulta estratégica para la recuperación de un país que no solo no es capaz de generar el suficiente ahorro, para sus necesidades de inversión, ni siquiera para sus necesidades de pago. La reforma que se quiere introducir por el Gobierno, para intentar dinamizar a las SOCIMIS, como la reducción de plazos mínimos para mantener los inmuebles en arrendamiento, sin sacarlos a la venta, o la eliminación de los limites de diversificación, ni la reducción del capital social, ni la autorización para acceder a mayores porcentajes de apalancamiento financiero en sus operaciones consiguen hacerlos atractivos.
La fiscalidad sigue siendo alta y cada vez más compleja y confusa, algo a lo que es muy dada la Administración española. Algo que hace que nuestras SOCIMIS no sean atractivas frente a sus competidoras en otros países.
No es que lo diga yo solo, es que también opinan lo mismo en la European Public Real Estate Association EPRA (http://www.epra.com/)
José Barta
Profesor de Estrategia para Mercados Hostiles
Presidente Baral Internacional
