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Las nuevas SOCIMIS

Una de esas escasa ocasiones la proporcionó el Real Decreto –Ley 18/2012 de 11 de mayo elaborado por el equipo de De Guindos, por el que se establecía el aumento de las provisiones exigidas a los créditos inmobiliarios en curso, incluidos los no perjudicados. La segunda, desde mi punto de vista, es la última propuesta realizada, como Anteproyecto de Ley, sobre las SOCIMIs “ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS” 

El pasado mes de mayo se publicó un borrador de anteproyecto, reformando la actual regulación de las SOCIMIs. No pocos afirmamos la persistente falta de adecuación de la nueva propuesta con los requerimientos del mercado (ver mi post “Las SOCIMIS siguen sin ser REIT”).

La critica principal afectaba a la fiscalidad, que seguía siendo complicada y disuasoria.

Hace algo más de una semana el Gobierno ha aprobado un nuevo Ante Proyecto de Ley, modificando la actual regulación de las SOCIMIs, ante el manifiesto fracaso que han experimentado desde su primera regulación, en el 2009, ya vaticinada por mí y por algún otro analista.

La actual propuesta mantiene la reducción, adelantada en mayo, de la permanencia de los inmuebles, en cartera, a tres años, así como la eliminación de los actuales requisitos de diversificación de inmuebles, la reducción del Capital Social mínimo a cinco millones de euros, los limites de financiación y la alternativa a cotizar en mercados como el MAB.

Parece que finalmente el legislador se ha percatado de que el gestor de la SOCIMI es el primer interesado en que resulte atractiva, adecuando su política de inversión y apalancamiento a las características del segmento de mercado más atractivo para él.

Es en la fiscalidad de las mismas donde se ha simplificado y mejorado sustancialmente la propuesta de mayo: se ha decidido dotarlas de una fiscalidad nula (0%), en cuanto al impuesto de sociedades; estableciendo un gravamen especial del 19 por ciento sobre el importe íntegro de los dividendos, o participaciones en beneficios distribuidos, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento. Dicho gravamen tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades.

En cuanto al free float mantiene al 25% actual, descartando la reducción introducida en mayo al 15%. Lo mismo se puede decir del mínimo de accionistas, manteniendo los 100 actualmente exigidos, frente a la reducción hasta 50, propuesta en mayo, lo que da a las SOCIMIs un ligero look a sicav. Exigiendo una distribución de beneficios, de la actividad principal, del 80%, 1.000 puntos básicos inferior a la actual, pero muy superior a la propuesta en mayo (50%).

El resultado final me parece aceptable, dota a las SOCIMIs de capacidad competitiva en el ámbito internacional, algo que no tienen las actuales y que nunca tuvieron cerca los antiguos Fondos de Inversión Inmobiliaria.