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El suelo como activo tóxico

José Barta, en un excelente artículo en Diario Financiero sobre el famoso “banco malo”, se plantea la inadecuación de los métodos de tasación empleados. Hay razones para pensarlo.  Veamos , aunque sea de forma muy resumida, de donde proceden los criterios y métodos empleados., referidos fundamentalmente a suelos . Estos forman el conjunto más importante de este tipo de activos.

Para bancos españoles  sometidos a la disciplina del Banco de España , cuando la finalidad, entre otras,  es hipotecaria, la norma que regula la metodología de las tasaciones es la  Orden ECO/805 de 27 de Marzo del 2003 y legislación posterior que la modifica. En cuanto a las Sociedades de Tasación todas ellas deben estar homologadas por el Banco de España.

Los método  de cálculo empleados son los de comparación y los residuales ( estáticos o dinámicos ). Sólo en casos excepcionales se utiliza el valor catastral.  Todos ellos, de una forma o de otra, se basan en valores de mercado. En el método de comparación porque, obviamente, se basa en testigos de mercado. En los métodos residuales porque se valoran por rentas esperadas y, por flujos de caja. Rentas y flujos que, como los valores de reversión, se obtienen a partir de unos supuestos ingresos que, a su vez, también proceden del mercado.

Por otra parte, los bancos extranjeros que operan en España se apoyan generalmente en tasaciones realizadas por RICS ( Royal Institution of Chartered Surveyor) como la organización de tasadores de ámbito inmobiliario mayor del mundo, con sus propias normas de valoración que, en general, tienden a basarse en el valor de mercado . Valor de mercado definido, en resumen, por transacción libre entre comprador y vendedor

Hasta aquí los criterios. ¿Qué ha ocurrido después?

Que los suelos han sufrido las consecuencias de las caídas en las ventas.. Que los datos de mercado que sirvieron de base de las tasaciones han quedado totalmente desfasados y grandes bolsas de suelo han quedado atrapadas en planeamientos sin desarrollar y en gestiones inacabadas que han devuelto a muchos de ellos a  su situación inicial de rústicos. Que hay suelos finalistas sin finalidad y que las expectativas de especulación por dar recorrido a los suelos en gestión se han frustrado. 

En resumen, cumpliendo normativas vigentes se han tasado suelos en base a datos de mercado que han entrado en una imparable espiral de depreciación.

Y ahora se trata de buscarles destino ¿ A un “banco malo”?. Muchos de ellos no lo necesitan. Ya lo están.