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Los suelos y sus problemas

En el diario Expansión de hace unos días aparece un informe cuyo titular se refiere a que 40 MM de m2 de suelo sin vender están en poder de grandes inmobiliarias. Sirva este titular solo como ejemplo para ver como se perciben los temas y y como pretexto para su análisis. Con los datos que se dan y los importes que parecen estar en sus balances el precio medio por m2 resulta algo superior a los 400 Euros. Poco dice este dato al ser una cifra global de suelos sin definir y con el peligro de que se puedan confundir precios unitarios con repercusión de edificabilidades.. Y se añade “sin vender”. Naturalmente que sin vender. Ni se han vendido ni se van a vender en las actuales circunstancias. Además, parece que la venta no debiera ser el destino principal de estos activos. Pero analicemos un poco más.

 

En los suelos hay que hacer una distinción previa. Por una parte los llamados finalistas que se encuentran urbanizados, pendiente exclusivamente de solicitar la correspondiente licencia de edificación. Y luego, el resto. Entre éstos, todos los que estando incluidos en ámbitos urbanísticos se encuentran pendientes de planeamiento, de gestión o de esa fase indefinida que se llama “trámite”. Aquí hay una gran bolsa de suelos atrapados en la interminable vorágine administrativa, a la vez que sometidos a cambios de criterio en función del color político que toque. Aunque en el momento actual no se consigue nada con acelerar los temas, es necesario que en las administraciones que corresponda se mejore muy sustancialmente la eficacia y la productividad. La ineficacia estructural en este tema ha contribuido al encarecimiento desmesurado de los suelos que tenían los problemas resueltos. Por tanto, como primera reflexión es imprescindible que se de un gran salto en la eficacia de las gestiones. . Se precisará (desgraciadamente todavía no) un gran recorte en los tiempos.

 

Y hay otro tema que se cita. La financiación. Evidentemente, si no se ha dado para promoverlos, no los van a dar ahora.. Pero, y esta es otra conclusión, parece claro que ha sido un gran error la financiación de los suelos por la vía de entidades bancarias. Conviene recordar que en el Real Decreto 716/2009 de regulación del mercado hipotecario se especifica que, para poder emitir títulos de deuda por las entidades financieras, las hipotecas han de estar constituidas sobre bienes en pleno dominio que no esté sujeto a condiciones, prohibiciones de disponer, reservas o cargas. Y entre estas últimas, están las urbanísticas. En resumen, financiación para promociones y construcciones, pero no para suelos. Y seguiremos con el tema.

 

Pero mientras, más y más provisiones.