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Valoración de activos bancarios

 

Aunque la valoración de los activos bancarios es bastante compleja, nos referimos aquí exclusivamente a los propiamente inmobiliarios. Su importe total, según datos del Ministerio de Economía, es de 307.000 Millones de Euros, divididos entre problemáticos (184.000) y no problemáticos (123.000). Prescindimos de esta distinción entendiendo que quien valore, debe analizar con independencia y objetividad cuales son de uno u otro tipo. Es decir, el valor de cada uno de los activos debe ser consecuencia de todas las características positivas y negativas. Entre ellas, los problemas que conlleven. Analicemos esas cifras y veamos que tipo de activos son y cuales las circunstancias en los que vuelven a tasar.

 

De los 307.000 Millones, 98.000 corresponden a suelo, 148.000 a promociones y viviendas terminadas, y 31.000 a promociones en curso. El resto, 30.000 se corresponden a otros como garantías personales y segundas hipotecas. Por tanto el suelo supone un 32%, las viviendas y promociones terminadas un 48% y las promociones en curso un 10%. Es de destacar la incidencia del valor del suelo por ser el activo tóxico por excelencia. De hecho, de los 98.000 Millones de Euros en total, 73.000 están considerados previamente como problemáticos. Además, el paso del tiempo y la degradación del mercado, están añadiendo problemas a los ya existentes, lo que equivale a transformar en problemáticos suelos que antes no lo eran. Por otra parte, las tasaciones de las promociones en curso se suelen hacer por el método del coste de reposición, lo que supone que su valor es la suma del valor del suelo más el valor de la construcción en la fecha de su tasación. Por tanto, en ellos hay una incidencia encubierta del valor del suelo.

 

Y cabe preguntarse ¿Con qué criterios técnicos se valoran?. Al hacerlo para que sirvan de garantía en las instituciones europeas suponemos que sea esa la normativa de referencia. Son las llamadas Normas Europeas de Valoración (EVS) editadas por el Grupo Europeo de Asociaciones Tasadoras (TEGOVA). También de rango internacional es la normativa de valoración utilizada por el grupo anglosajón de Royal Institución of Chartered Surveyor (RICS). Ahora bien, España tiene sus propias Normas de Valoración para fines hipotecarios, Orden ECO /805 /2003 y normas que la modifican, cuya metodología se puede aplicar para cualquier fin y que es bastante estricta. De acuerdo con ella se han debido tasar todos los activos en poder de la Banca porque así lo exige el Banco de España. ¿Acaso no sirve ahora?.

 

Y por último está el factor tiempo para su realización. Al parecer se trata de hacerlas en dos-tres meses. Poco tiempo. Y, además de que las prisas sean malas para todo, este factor de tiempo puede introducir un concepto de difícil evaluación que se llama “prudencia valorativa”. En resumen, objetivos de independencia, objetividad y prudencia. Ojala se consigan.