El sector inmobiliario espera con «incertidumbre» la Ley de Vivienda, que se aprueba este martes

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El Consejo de Ministros prevé aprobar este martes el proyecto de la Ley de Vivienda, que deberá pasar después el trámite parlamentario. El texto final se desconoce, aunque distintas voces del Gobierno de coalición han ido adelantando algunas medidas que inquietan al sector inmobiliario.

La futura Ley de Vivienda plantea limitar el precio los alquileres en las zonas tensionadas para los grandes propietarios personas jurídicas, un recargo del 150% del IBI para los pisos vacíos, la definición de grandes propietarios para los dueños de 10 o más inmuebles o la reserva del 30% de las nuevas promociones para vivienda de protección oficial (VPO).

A la hora de evaluar el impacto de ese último punto, el secretario general de la Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Daniel Cuervo, prefiere ser «cauto», ya que con los datos que se han difundido hasta ahora «es demasiado pronto para hacer un análisis». Aún, así, reconoce que existe interés por «conocer el detalle del texto» para ver cómo concuerda con la normativa urbanística.

Si esa decisión de destinar el 30% de las nuevas promociones a la VPO se mantiene, Cuervo estima que «afectaría a la viabilidad de los proyectos». «Será muy difícil iniciar y comercializar un proyecto inmobiliario con esta medida, porque económicamente sufre una carga importante el 70% de las viviendas que no estén afectadas, tendría que sobrecargarse la parte de VPO y se incrementarían los precios», ha señalado en declaraciones a Europa Press.

En términos similares se pronuncia el director ejecutivo de la consultora inmobiliaria Colliers, Mikel Echavarren, que estima que esta medida «afectaría a la puesta en marcha de nuevos proyectos», por su impacto tanto en el valor del suelo como con «todo el valor de la promoción, por la enorme dificultad de compaginar un 70% de vivienda libre con un 30% de vivienda protegida».

El secretario general de Asprima también admite que esa normativa les afectaría en «gran medida», ya que muchas promociones se paralizarían, y sería «bastante trágico», tanto para la construcción como para la actividad económica y el empleo.

Un apunte similar al del director nacional de Residencial y Suelo de la consultora inmobiliaria CBRE, Samuel Población, que no descarta una retracción de la inversión extranjera en el inmobiliario español por la «inseguridad» que pueden generar estas medidas. «Puede afectar a planes de negocio a varios años donde los inversores no ven con buenos ojos que cambien las reglas del juego en mitad del partido», señala Población en un comunicado.

VPO Y PROMOCIONES DE LUJO

Esa cesión del 30% de todas las promociones para VPO contempla, además, que la mitad de ese porcentaje se destine a alquiler social. Esta medida genera, de nuevo, interrogantes en el sector inmobiliario, sobre todo en lo referente a las promociones de lujo o a las ubicadas en barrios y zonas residenciales con rentas per capita más elevadas.

«Creemos que esta medida imposibilitará la construcción de un gran número de nuevas promociones. En el caso concreto de las promociones de lujo, la incidencia de la medida será aún mayor, puesto que las características del producto, las necesidades de los futuros compradores y los perfiles de clientes del segmento lujo y de la vivienda social resultan difícilmente compaginables», recalca el director ejecutivo de Colliers en respuesta Europa Press.

Cuervo también ve complicada la cohesión social que implicaría la presencia de viviendas de protección oficial en zonas de lujo. «Probablemente haya mucha diferencia de vida entre alguien que tenga muchos recursos y quiera vivir en una zona concreta y quien sea usuario de una vpo, que es una vivienda social para una persona que tiene una dificultad importante», concluye el secretario general de Asprima. Además, recuerda que los servicios y las actividades en barrios de lujo también resultan más caras que en otras zonas.

Para Cuervo, las construcción de VPO «es una obligación de la Administración, no del sector privado», por lo que insta al Gobierno a «encontrar soluciones de vivienda y una oportunidad a las personas en situación vulnerable».

El proyecto de la Ley de Vivienda también plantea ofrecer incentivos fiscales en el IRPF a los pequeños propietarios que congelen o bajen el precio del alquiler al inquilino a la hora de renovar el contrato de arrendamiento, incentivos que pueden llegar hasta el 90%.

Asimismo, el texto contempla reducir en más de la mitad las bonificaciones fiscales en el Impuesto sobre Sociedades que perciben las denominadas Entidades de Alquiler de Vivienda, que pasarán del 85% actual al 40% que estipula la nueva normativa.

250 EUROS DE BONO JOVEN DE VIVIENDA

Desde el anuncio del acuerdo sobre la Ley de Vivienda, a comienzos de mes, el Gobierno ha defendido que está dirigida a los colectivos más vulnerables. Los jóvenes son uno de los grupos que más dificultades encuentran para emanciparse y acceder a una vivienda y para ellos estará dirigido el bono social.

Junto con esta ley, los Presupuestos Generales del Estado (PGE) 2022 contemplan una partida de 200 millones de euros para el Plan Bono Alquiler Joven. La ayuda, de 250 euros al mes durante dos años, está destinada a personas de entre 18 y 35 años. Los solicitantes deben acreditar rentas de trabajo y unos ingresos anuales inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem).

La letra pequeña de este bono, con las condiciones para solicitarlo, se conocerán la próxima semana, aunque ya ha generado dudas, incluso dentro del Gobierno. La ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, reconoció a comienzos de mes que esta medida podía tener el efecto contrario si no se regulaban los precios, ya que el casero podría subir la renta, contando ya con esa ayuda para el inquilino. Una opinión compartida por otros grupos parlamentarios y por el propio sector inmobiliario.

COMPETENCIAS AUTONÓMICAS

El acuerdo sobre la Ley de Vivienda se fraguó a comienzos de mes, como último escollo para que los socios del Gobierno de coalición, PSOE y Unidas Podemos (UP) pudieran sacar adelante los Presupuestos Generales del Estado (PGE) 2022. La formación morada pedía desde hace tiempo una medida para regular el precio de los alquileres que los socialistas esquivaban.

Los de Pedro Sánchez terminaron accediendo, aunque el Ejecutivo ya ha garantizado que la futura normativa garantizará las competencias autonómicas y locales. Esto significa que quedará en manos de cada comunidad autónoma la aplicación del control de precios en las zonas tensionadas que contempla la ley y dependerá de ellas y de los ayuntamientos decidir si aplican los mecanismos para limitar los precios de los alquileres.

El Partido Popular ya ha expresado su oposición a aplicar esta medida en las comunidades autónomas que preside. El líder del partido, Pablo Casado, ha manifestado también su intención de llevar la normativa ante el Tribunal Constitucional. Desde el Gobierno insisten en respetar las competencias autonómicas, pero advierten a los populares de que tendrán que responder a la ciudadanía si se niegan a poner límite a los precios de la vivienda.

La primera Ley de Vivienda de la democracia

La llegada del texto al Consejo de Ministros pone fin a meses de desencuentros sobre la regulación de la vivienda entre los socios de Gobierno, PSOE y Unidas Podemos, que lograron un acuerdo al respecto a comienzos de mes para salvar el último escollo en las negociaciones de los Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2022.

Además, zanja semanas de especulaciones e incertidumbre sobre el impacto de la Ley, de la que hasta ahora solo se conocían medidas puntuales difundidas por distintas voces del Ejecutivo.

El anteproyecto, con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Ministerio de Derechos Sociales como proponentes, se remitirá después al Congreso para su tramitación parlamentaria.

La normativa busca «una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda», como aparece en la exposición de motivos del texto, al que ha tenido acceso Europa Press.

El texto aclara la definición de conceptos como zona tensionada o gran tenedor, a los que ya habían aludido desde el Gobierno, y recoge las bonificaciones fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los pequeños propietarios, entre algunas de las cuestiones de sus 43 artículos.

ZONA TENSIONADA POR TRES AÑOS

La declaración de zona tensionada se aplicará en áreas en las que exista «un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado», como puntualiza el texto. La decisión dependerá de las administraciones competentes, basadas en una serie de criterios establecidos en la ley.

Entre las condiciones que pauta la futura ley como zona de mercado tensionado, se fija que el coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares del ámbito. También se ponderará que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, el 5% superior porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

La declaración de zona tensionada se aplicará durante tres años, aunque se podrá prorrogar anualmente siguiendo el mismo procedimiento. No obstante, deben persistir las circunstancias que motivaron la declaración y justificar medidas para revertir la situación.

En este sentido, el Gobierno podrá desarrollar un programa específico que le habilitará a buscar fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, diseñar medidas encaminadas a contener o reducir los precios, lanzar ayudas públicas adicionales al plan estatal de vivienda y aumentar la oferta de vivienda social.

Otro de los conceptos que aclara el texto es el de «gran tenedor», que aludirá a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.

BONIFICACIONES FISCALES PARA PEQUEÑOS PROPIETARIOS

Para promover la bajada de los precios de los alquileres, la normativa sobre vivienda también concederá beneficios fiscales a los pequeños propietarios, aquellos que posean menos de diez inmuebles residenciales.

La bonificación aplicable en el IRPF será de hasta el 90% si el dueño de la vivienda decide bajar la renta de su inquilino un 5% con respecto al anterior contrato.

Para los caseros que alquilen por primera vez un piso en una zona tensionada a personas de entre 18 y 35 años, la bonificación será del 70%. También se podrá aplicar ese 70% a quienes destinen la casa a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad.

Los propietarios que congelen los precios pero hayan acometido obras de rehabilitación podrán aplicarse una bonificación del 60%. Para otros casos, la deducción será del 50%.

La ley establece que los requisitos exigidos deberán cumplirse «en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento». Las reducciones será aplicables sobre rendimientos netos positivos calculados por el contribuyente en «una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos».

RECARGO DEL IBI A LA VIVIENDA VACÍA

Los ayuntamientos también podrán aplicar un recargo del IBI a la vivienda vacía de hasta el 150%, como contempla la nueva normativa, en un intento de aumentar la oferta de vivienda en el mercado.

Si la vivienda lleva más de dos años vacía, sin causa justificada, y pertenece a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial, el incremento mínimo será del 50%. Si ese periodo se eleva a tres años, el recargo será del 100%. Además, contempla la posibilidad de añadir un recargo del 50% más en el caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

También se fija una protección frente a los desahucios para personas en situación de vulnerabilidad, por medio de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en procesos de lanzamiento.

En caso afirmativo, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda, por un periodo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.

El anteproyecto de la Ley de Vivienda dedica su Título IV a los parques públicos de vivienda, como «instrumento» de las Administraciones públicas «para facilitar el acceso a una vivienda a los sectores de la población que tienen más dificulta».

También contempla la creación de un Consejo Asesor de Vivienda, que servirá como «un órgano consultivo para las políticas estatales de vivienda» y «asegurará la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración y desarrollo de la política de vivienda».

COMPETENCIAS AUTONÓMICAS

El anteproyecto reconoce que todas las comunidades autónomas tienen asumidas las competencias plenas en materia de vivienda, como recogen sus estatutos de autonomía. La ley respetará esas competencias autonómicas, como han insistido en repetidas ocasiones desde el Ejecutivo.

La normativa despliega «toda una pléyade de títulos competenciales, cuyo ejercicio estatal exige la aprobación de normas estatales sobre la materia vivienda, sin perjuicio, naturalmente, del legítimo ejercicio de las competencias exclusivas en dicha materia asumidas por las Comunidades Autónomas y también por otras Administraciones públicas, particularmente la municipal».

Estas competencias autonómicas lleva a los expertos a apuntar que la aplicación de la ley será limitada. Además, algunas autonomías ya han expresado su rechazo a implementarla en su territorio.