Tras tocar fondo en 2013, el precio de la vivienda encadena ya 4 años de crecimiento sostenido. Según cifras del INE, el ritmo de crecimiento del precio medio de la vivienda se situó en 6,2% en el primer trimestre, una velocidad de ascenso similar a los máximos observados justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007. La evidente pregunta del millón es si el encarecimiento del ladrillo refleja el retorno del mercado a la “normalidad”, o si es un síntoma de una nueva burbuja en gestación.

UN SECTOR EN PLENA RECUPERACIÓN Y CON RECORRIDO POR DELANTE

Desde el lado de la oferta (socimis, promotoras, constructoras y consultoras inmobiliarias) se argumenta que el alza sostenida de los precios se debe a la recuperación del sector tras un período de 6 años de depresión y estancamiento que terminó en 2014. Se destaca en especial el hecho de que los precios (medidos en niveles, no en tasas de crecimiento) se encuentran aún alrededor de un 20% por debajo de los de 2007. En esto coincidieron los miembros del panel del encuentro “Sector inmobiliario: ¿recuperación o burbuja?”, organizado hoy lunes por la Asociación de Periodistas de la Información Económica (Apie).

Los indicadores habituales para medir la fase del ciclo apuntan a que al mercado “aún le queda recorrido”. El CEO de la promotora inmobiliaria Neinor, Juan Velayos, se refirió a dos  índices que apuntan en esta dirección: el gap (brecha) entre demanda y oferta, que sigue siendo positivo; y el ratio entre el precio medio de la vivienda y el salario medio bruto, el cual está hoy entre 6 y 7, nivel aún por debajo del umbral de 9 a partir del cual ya hay señales de sobrecalentamiento.

Desde el punto de vista de un inversor, se  ha agotado la fase de grandes ganancias por compras a precios muy bajos, y el mercado ha entrado en una nueva «fase expansiva que debería prolongarse 2 o 3 años más»,  según afirmó Ismael Clemente, CEO de Merlin, la Socimi más grande de España medida por gestión de activos. “Hay una España que está exportando, a la que le va muy bien y necesita más espacio físico”, y el sector, al menos en el área no residencial, se está moviendo a un ritmo razonablemente rápido para satisfacer esta necesidad. Clemente matizó sin embargo que esta visión optimista está sujeta a que no ocurra ningún evento que arruine el buen estado actual de la macroeconomía.

Con todo, en sectores como el residencial sigue habiendo una demanda muy insatisfecha, y dentro del área residencial la situación varía según regiones y zonas. En este sentido Velayos reconoce que en “determinadas zonas todavía hay mucho ‘stock’ de viviendas al cual darle salida”.  Puntualiza que aún con ratios precio/salario en un rango de 3-4 “sigue habiendo mucho stock que difícilmente tendrá salida” en el corto plazo.

LOS BANCOS NO DEBEN OLVIDAR LAS LECCIONES APRENDIDAS

Velayos afirma que las entidades financieras parecen haber aprendido la lección de la crisis pasada. En cuanto a los riesgos de una sobrevaloración de los inmuebles, Velayos considera que “en general, el mercado de tasación está más concienciado” y que las hipotecas se están dando con métodos para la medición de riesgos (‘scoring’) más exhaustivos que en el pasado, y advierte que “la clave es que sigan manteniendo” esta mayor disciplina.

OPORTUNIDADES Y RIESGOS EN EL SECTOR

Bajo esta narrativa de recuperación y buena gestión bancaria la mayor preocupación es que se produzcan “externalidades”: eventos ajenos al sector que estanquen o reviertan su situación actual. Entre estos eventos se señalan una subida permanente de los precios del petróleo, un incremento de tipos de interés mayor al esperado o una caída de los mercados inmobiliarios muy correlacionados con el español, tales como el de las ciudades inglesas ó Nueva York. Para el CEO de Merlin, ahora mismo el principal “cisne negro” en el sector residencial sería un desplome de los mercados de Londres debida al ‘brexit’. En este sentido recordó que en la capital inglesa “la caída en términos de volúmenes se ubica ya en 80%”

Por contra, las mayores oportunidades desde el lado de la oferta se encontrarían definitivamente en el sector residencial, donde ya han comenzado a aparecer nuevos “micropromotores” que sugieren un mayor dinamismo de cara al futuro.

Además, dado que la explotación digital de los datos del sector inmobiliario en España es aún muy incipiente, existe un gran potencial para crear valor a partir de los datos en todos los eslabones de la cadena del sector.