La nueva ley hipotecaria arranca con el precio medio de los préstamos al 2,39% TAE, en máximos desde 2015

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La nueva ley hipotecaria arranca formalmente mañana, día 17 de junio, con el precio medio de los préstamos en el 2,39% TAE, su cota máxima desde el año 2015 tras haber protagonizado una escalada en los últimos meses que en el sector atribuyen a la mayor contratación de operaciones a tipo fijo y no a un deseo de repercutir los costes que a partir de ahora tocará encajar a la banca.

“Antes de la Ley, el ciudadano pagaba los gastos de gestoría, notaria y registro. Estos tres gastos los pagará ahora el banco lo que le puede suponer al ciudadano un ahorro de entre unos 500 y 1.000 euros de media, según la cuantía del préstamo que pida”, estima el director de Hipotecas de iAhorro.com, Simone Colombelli.

Con el cambio de normativa, el cliente solo deberá soportar las copias que necesite en el futuro del contrato en notaría y la tasación. A dichos ahorros se sumará además la exención del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (IAJD) que el Gobierno imputó, con un cambio en la ley, también a la banca a finales de 2018 y cuyo coste se cifra entre 1.500 y 3.000 euros en una operación media dependiendo de la tasa aplicada por cada Comunidad Autónoma.

Los expertos e, incluso, el Banco de España están convencidos de que esa reasignación de este conjunto de costes a la banca acabará repercutiéndose en los precios al encarecer la producción de hipotecas, aunque a fecha actual lo que han hecho algunas entidades es lo contrario. Varios bancos han querido anticiparse a la norma y hace tiempo que cambiaron su oferta hipotecaria para eximir a los clientes de los gastos de gestoría, notario y registro en las operaciones que llevan semanas cerrando.

Otra cosa es que, a efectos estadísticos, los datos del Banco de España reflejan una subida del precio medio en las nuevas operaciones. En septiembre del pasado año tocó su mínimo en el 2,07% TAE, antes de que un primer fallo del Tribunal Supremo imputase en octubre el impuesto IAJD a la banca en una inesperada resolución que obligó al Gobierno a intervenir, acabando fijando por ley esa misma conclusión.

Bajo esa polémica y en meses posteriores el precio ha escalado hasta el 2,39% TAE del pasado mes de abril, último dato recogido en dichas estadística, pero dicha subida coincide también con una fuerte contratación de las hipotecas a tipo fijo. Son productos que ya rebasan el 40% de las formalizaciones y cuyo precio es superior al tipo variable porque ‘blinda’ las cuotas de amortización en una misma cuantía durante la vigencia del préstamo, sea a 10, 15 o 25 años y pase lo que pase con el tipo oficial del dinero.

La reforma de la norma hipotecaria que ahora entra en vigor tiene su origen en la transposición de una directiva sobre el crédito inmobiliario que debía haberse incorporado al ordenamiento jurídico hace más de tres años y por cuyo retraso Bruselas amenazaba a España con una multa diaria de 105.991 euros.

Al haberse elaborado la norma en plena avalancha de litigios por distintas cláusulas hipotecarias, el texto final es mucho más ambicioso del europeo e incorpora aspectos propios con intención de extremar la protección del consumidor y acabar con la inseguridad jurídica, en beneficio del cliente y de la entidad que debe prestar el dinero.

Además de ahorrar costes a los clientes –los citados de gestoría, notaría, etc- pone especial énfasis en la transparencia e información previa a la contratación. Con la nueva ley, el banco deberá dar traslado de toda la documentación al notario con, al menos, diez días de margen para que asesore de forma gratuita al cliente antes de que proceda a la firma de la operación.

Por otra parte y bajo el objetivo de mejorar la comercialización, exigirá al banco un estudio de solvencia del cliente antes de otorgarle préstamo o le obligará a señalizar, incluso, de manera clara y con diferente tipografía las cláusulas más conflictivas.

La ley limitará también los intereses moratorios, obliga a la conversión de las hipotecas multidivisa y topa las comisiones de amortización anticipada cuando el repago se produce antes de lo estipulado.

De forma adicional impedirá la venta en pack de productos vinculados tradicionales, exigiendo al banco que detalle el coste de cada uno de ellos para que el cliente los suscriba o no en función de que la contratación global le beneficie. Es decir, permitirá al banco ofrecer mejoras de los tipos si contratan determinados productos con la hipoteca pero especificando todos sus precios para que el cliente pueda hacer sus cálculos antes de contratarlos. De esta forma se impide que, por ejemplo, el banco quiera imponer su seguro de hogar o de vida y el cliente pueda presentar una póliza de otra entidad.

La nueva ley acabará también con la regla que permitía a un banco iniciar el proceso de reclamación de la deuda cuando se acumulasen tres cuotas de amortización sin pagar, y lo sustituye por un mecanismo más favorable para el consumidor donde será necesario que la familia haya acumulado 12 impagos o el 3% del capital concedido sin abonar para lanzar el proceso. Esa regla rige en la primera mitad de vida del préstamo. Para la segunda mitad, el impago tendría que acumular 15 meses sin sufragar la cuota o haber acumulado una deuda impagada equivalente al 7% del préstamo recibido.

La Ley no es retroactiva y aquellas personas que ya tengan un préstamo en vigor no podrán ahorrarse los costes ahora eximidos, pero sí beneficiarse de otros aspectos. Por ejemplo de las comisiones inferiores y ahorro en gastos en caso de subrogación del préstamo o de las nuevas reglas a la hora de poner en marcha una ejecución hipotecaria en caso de impago.