Según detalló el presidente del ‘banco malo’, Jaime Echegoyen, la banca vendió el pasado año 40.100 millones en carteras de deuda con unos descuentos «de hasta el 70%», inasumibles para la sociedad semipública. «Podeis poner el número que querais -en descuentos-, del 70, del 35..; da igual, nosotros no podemos destruir valor de los activos en base a regalárselos a terceros», explicó durante la presentacion de resultados de la compañía.

«El mandato es proteger el valor económico de los activos que nos han dado en gestión», insistió en el encuentro donde anticipó un virage en la estrategia para hacer frente a una situación donde la rivalidad se ha disparado ante la necesidad de la banca de deshacerse a marchas forzadas de su ladrillo para evitar que el supervisor le exiga mayores huchas de solvencia.

«El mercado ahora no recomienda que vendamos carteras», dijo tajante, asumiendo que «a lo largo del camino puede cambiar» la tendencia, pero con la conviccion de que no asumirá en esta parte del negocio «un descuento más allá del que admitimos cuandos nos compran una casa y que no es nueva», que «son del orden de un 10 al 15%».

Ante esta situación, la Sareb limitó la reducción de carteras de préstamos a un 12,3% el pasado año, bajando la exposición de 25.025 millones a 21.936 millones, pero no tanto por venta de carteras sino porque se volcó en la transformación de esa deuda en inmuebles con la ejecución de los impagos.

De hecho la menor desinversión hizo que los ingresos asociados a esta actividad se redujese un 16%, hasta los 2.208 millones, y el margen bruto un 41%, hasta los 320 millones de euros.

De cara a futuro y en vistas a esa alta competencia de los fondos en la compraventa de carteras de deuda y crédito promotor refirió que va a acelerar precisamente esa transformación de la deuda en inmuebles, mucho más líquidos y donde la rivalidad no es tan agresiva de precios, y sacar el máximo valor a los activos en balance con diversos proyectos.

DUPLICAR LA CONVERSIÓN DE DEUDA EN INMUEBLES

Su plan ahí es convertir este año 1.800 millones de financiación problemática en inmuebles y multiplicarlo hasta llegar a 3.800 millones el próximo ejercicio, cifras que suponen varias veces los 1.000 millones contabilizados en el año 2017 e, incluso, los 1.400 millones transformados el pasado año.

En cuanto a las estrategias para elevar el atractivo de los activos y rentabilizarlos mejor indicó que está en conversaciones avanzadas para alcanzar un acuerdo con una promotora «de referencia» que le permitirá desarrollar promociones y suelo. Solo en finalizar obras paradas prevé invertir 45 millones este año y 95 millones el próximo, a los que sumará otros 16 y 82 millones en el bienio para la gestión urbanística de suelos en desarrollo.

Con la nueva estrategia pondrá acento también en gestionar activos singulares como son hoteles e inmuebles en alquiler, donde ya ha dado un empujón con la creación de su socimi Témpore, y apostará por bajar al máximo la base de costes.

Su intención es ahorrar 300 millones en la partida de gastos hasta el año 2027, en gran parte renegociando los contratos suscritos con las plataformas especializadas de venta de activos o servicers, buscando mayor eficiencia en el ciclo de desinversión y asumiendo, incluso, la administración directa de determinadas funciones como la gestión de grandes deudores.

AUMENTO DE LOS COSTES FINANCIEROS

Junto a la fuerte competencia de los fondos, las cuentas de Sareb sufrieron el pasado año otros dos impactos negativos: un aumento en los costes financieros del 22%, hasta los 658 millones, por un doble impacto derivado del hundimiento de los tipos de interés a cero.

La razón es que debe pagar una factura millonaria por el ‘swap’ contratado cuando se montó la Sareb para evitar que un aumento del precio del dinero, como se esperaba y en contra de lo ocurrido finalmente, disparase su factura financiera. El segundo impacto tiene que ver con los bonos que entregó a los bancos en pago por la deuda e inmuebles que le transfirieron, ya que precisamente por esa caída de tipos su rentabilidad ha pasado a ser negativa lo que impide cobrar un cupón a las entidades por su tenencia.

La segunda pata del negocio, junto a la gestión de la deuda, es la venta directa de inmuebles recibidos directamente o aquellos que va recimiento en canje de deudas o al ejecutarlas cuando se convierten en incobrables.

Echegoyen indicó que el pasado año logró un récord de 21.152 unidades vendidas, lo que supone un 12%, y que lo hizo apoyándose en sus canales, los ‘servicers’ y por los acuerdos con promotores. Sus ingresos por esta actividad subieron un 19% y ascendieron a 1.419 millones de euros, pero su margen bruto apenas mejoró un 2%.

La razón de ese menor margen frente a la alta evolución de los ingresos la justificó en la decisión de ir vendiendo activos en todas las regiones donde los tienen y eso implica desinvertir también en zonas donde hay poca demanda y el mercado exige descuentos superiores como es Castellón, Huelva, Murcia, Tarragona o Zaragoza, dado que el objetivo número uno de Sareb es ir liquidando los activos recibidos durante los quince años de vida prevista para la compañía.

Echegoyen reconoció ante este escenario que «será difícil» que la Sareb gane dinero, pese a que en su origen sí se montó con una proyección de rentabilidades que ha ido dinamitando año a año distintos cambios contables imprevistos en el momento de su lanzamiento, la caída de precios inmobilaria, el fuerte auge de la competencia o el citado ‘swap’. «No estamos aquí para eso, estamos para resolver el problema en origen», indicó en alusión a que el banco malo se creó para ayudar al rescate de la banca sacando de sus balances los activos tóxicos. «Estamos para gestionar no para destruir», insistió, subrayando que por eso en la entidad se «arremangan» para buscar alternativas siendo «mucho más fácil vender los préstamos» al descuendo que el mercado imponga, en lugar de buscar fórmulas para recobrarlos o tratar de elevar el valor de los activos.

A pesar del revés en 2018, Echegoyen subrayó que la Sareb ha reducido su cartera en 16.541 millones de euros desde su creación en el año 2012, ha cancelado deuda por valor 15.020 millones, obtenido unos ingresos de 24.350 millones, contribuído a la Hacienda con 1.070 millones y pagado 2.785 millones en intereses a los bancos que cedieron los activos.

En ese periodo de tiempo indicó que también ha enajenado 85.500 imuebles, reducido en 4.100 el número de deudores, construído 6.950 viviendas o destinado otras 4.000 a fines sociales.