En Majadahonda se produce la anómala situación de que la oferta de vivienda nueva sea casi inexistente, apenas de 0,2 viviendas por cada mil habitantes, muy lejos de las dos viviendas por mil habitantes que se consideran el mínimo para satisfacer la demanda estructural de cada municipio. El colapso municipal de las licencias ha anulado el mercado y ha disparado los precios de lo poco que sale a la venta.

Esta es una de las principales conclusiones del Segundo Informe sobre la Situación del Mercado de la Vivienda en la Comunidad de Madrid elaborado por el Instituto Coordenadas de Gobernanza y Economía Aplicada. Completa el Primer Informe en el que se analizaban los plazos de concesión de licencias municipales de obras y su impacto en el mercado de la vivienda.

Este Segundo Informe revela que la oferta de obra nueva en la zona oeste de la Comunidad de Madrid es insuficiente para satisfacer la demanda. En España, la demanda estructural de obra nueva se sitúa en dos viviendas por cada mil. Entre las grandes poblaciones del eje oeste de la Comunidad de Madrid, sólo Boadilla el Monte supera este ratio. El resto de poblaciones, como Villaviciosa de Odón, Las Rozas o Villanueva del Pardillo se quedan muy lejos de esa cifra al situarse entre el 0,6 y 0,9. El caso más destacado es el de Majadahonda, donde el ratio de obra nueva por cada mil habitantes es de 0,2%, es decir, prácticamente inexistente.

Esta situación, según el Informe del Instituto Coordenadas, tiene un claro reflejo en los precios dado que ante la escasez de oferta, especialmente en una zona tan demandada como es el Oeste de Madrid, los precios tienden a subir. Tanto es así, que en Majadahonda los precios se han disparado en los últimos años ante la escasez de stock de viviendas y la paralización de licencias no parece que vaya a facilitar que la situación mejore.

Analizando los datos, se ve que entre 2017 y este 2018, el precio medio de las viviendas unifamiliares creció un 60% y en el caso de las plurifamiliares un 23%, dato muy superior al de municipios colindantes que también cuentan con una alta demanda.

En el resto de municipios, especialmente el caso de Boadilla con un mayor ratio de oferta de obra nueva por cada 1.000 habitantes, los precios también han ido al alza acorde con el momento del ciclo actual pero de una forma mucho más sostenida. Esta escasez de vivienda de obra nueva hace también que la de segunda mano incremente también su precio mucho más lo que distorsiona el mercado inmobiliario de la zona.

RETRASO DE LICENCIAS

El retraso en la concesión de licencias tiene mucho que ver con esta distorsión del mercado, ya que a medida que la oferta se ha ido absorbiendo, no se ha ido creando nuevo stock al ralentizarse los procesos administrativos y esto ha llevado a una situación prácticamente insostenible, siendo claramente destacado el caso de Majadahonda.

Son los ayuntamientos los que tienen la llave y los recursos para aliviar esta situación a través del desbloqueo de licencias. Como ya adelantó el Instituto de Coordenadas en su Primer Informe sobre la concesión de licencias en los municipios de más de 50.000 habitantes de la Comunidad de Madrid, la realidad es que el plazo de tramitación de las licencias de obra nueva se dilata una media de ocho meses.

Pero hay una diversidad muy notable en estos plazos y hay casos verdaderamente significativos por la enorme tardanza que sufre esta tramitación de las licencias que producen una situación de verdadero bloqueo en el desarrollo de la promoción de viviendas nuevas, según el estudio del Instituto. Es el caso de municipios como Majadahonda, donde sus servicios tardan una media de dieciséis meses en tramitar una licencia de obra nueva, o de Pozuelo y San Sebastián de los Reyes, donde los plazos medios se sitúan por encima de los catorce meses.

El estudio del Instituto señala que esta tardanza distorsiona por completo el mercado inmobiliario en esas zonas y retrae la oferta hasta límites extremos que impactan de forma directa en la fijación de los precios de las viviendas en esas zonas. El estudio del Instituto señala que el retraso en la concesión de las licencias repercute también en el nivel de costes asociados a la construcción, que se estima que crecen por encima del 5% a partir del sexto mes de paralización de la licencia.

Además de esta zona ‘roja’ que acumula retrasos superiores a un año en la concesión de licencias de obra nueva, el Instituto ha identificado en su estudio una zona ‘amarilla’ donde los plazos de concesión de licencias se sitúan entre los seis y los diez meses y que estaría formada por Madrid, diez meses; Leganés, Las Rozas, y Pinto, con nueves meses de demora en la tramitación; Móstoles, Alcalá de Henares y Arganda, con ocho meses de plazo medio; Torrejón de Ardoz y Alcobendas, con siete meses y Alcorcón y Rivas, con seis meses de plazo medio.

La zona ‘verde’, donde la tramitación de las licencias se hace en menos de seis meses, estaría formada por Coslada, Parla y Boadilla, con cinco meses y Collado Villaba, con cuatro meses. Los municipios más eficientes a la hora de tramitar las licencias serían los de Fuenlabrada, Valdemoro y Aranjuez, que apenas tardan tres meses en gestionarlas.

El estudio del Instituto señala que por encima de seis meses de plazo de tramitación no hay justificación para no aprobar las licencias de obra nueva. Los medios técnicos de los que disponen las administraciones locales son más que suficientes para gestionar esos expedientes dentro de esos plazos. Sólo la falta de organización y los modelos ineficientes de gestión municipal pueden permitir demoras tan exageradas como los dieciséis meses de tardanza en la tramitación que se dan en un municipio madrileño.

Jesús Sánchez Lambás, vicepresidente ejecutivo del Instituto Coordenadas, considera que “no se puede sostener por más tiempos este bloqueo de licencias por parte de los ayuntamientos». «Su impacto en el precio de las viviendas alcanza ya niveles preocupantes. Alcaldes y concejales tienen que tomar decisiones ya. Se está distorsionando el mercado de una forma que no tiene sentido por pura desidia en los gobiernos locales”.

El Instituto Coordenadas es una organización de pensamiento e investigación de la interacción entre gobernanza y economía aplicada para avanzar en constructivo y en decisivo sobre el trinomio: bienestar social, progreso económico y sostenibilidad ambiental; en pleno entorno evolutivo sin precedentes desde finales del Siglo XVIII y principios del XIX con la revolución industrial.