Cinco ciudades españolas, San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma de Mallorca, se encuentran en «estado crítico» para acceder a una vivienda en propiedad con hipoteca, según los estudios ‘XLII Informe sobre el mercado de la vivienda’ y ‘Accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca’, ambos elaborados por la Cátedra Grupo Tecnocasa-Universitat Pompeu Fabra (UPF) y presentados este miércoles.

La hipoteca media creció un 16,8% en tasa interanual y alcanzó los 154.530 euros en promedio en el segundo semestre de 2015, mientras que el precio de la vivienda de segunda mano aumentó un 15,34% respecto al segundo semestre del 2024 (cuando se encontraba en 2.894 euros), hasta situarse en 3.338 euros por metro cuadrado.

«Estos dos factores han hecho que el acceso a la compra de vivienda con hipoteca se complique en muchas poblaciones del país», señala en un comunicado Tecnocasa, que apunta a cinco ciudades «en estado crítico»: San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma de Mallorca.

«En estas ciudades, un hogar con renta media no puede acceder a una hipoteca media», alerta el estudio, que muestra que, por el contrario, la mayor accesibilidad se encuentra en Jaén, Palencia, Lleida y Zamora.

«ACCESIBILIDAD DIFÍCIL» A LA VIVIENDA CON HIPOTECA

A partir de un precio medio notariado de 190.551 euros y una cuota anual de 8.516 euros (con hipoteca del 80% a 25 años), los autores estiman una renta anual necesaria de 28.388 euros (con ratio de endeudamiento estándar del 30%) y una renta media anual de 38.334 euros (por hogar, a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística ajustados al Índice de precios al consumidor general). De esta forma, calculan una situación de «accesibilidad difícil», con un 71% sobre un máximo de 100%.

Según el informe, Barcelona es la ciudad con el precio de la vivienda usada más alto (4.053 euros por metro cuadrado, y una subida interanual del 10,05%), seguida de Madrid (4.101 euros/m2, con una variación del 19,56%), y Getafe presenta la mayor subida interanual (20,54%) en el semestre analizado, mientras que Talavera de la Reina (Toledo) ostenta el precio más bajo: 1.073 euros el metro cuadrado.

SUBE LA DEMANDA Y BAJA LA OFERTA

«Como ya viene sucediendo desde hace algunos semestres, la fuerte demanda de compraventa de vivienda y la falta de oferta disponible son factores clave que empujan la subida del precio de la vivienda en España», analizan desde la cátedra.

En términos concretos, la demanda ha subido un 30% y la oferta ha caído un 16% en 2025, de forma que ahora cada vivienda tiene una media de siete potenciales compradores, el doble que hace dos años.

«Ahora es un buen momento para vender una vivienda, pues la negociación entre comprador y vendedor está en mínimos históricos», ha afirmado el director de Análisis del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero.

Esta negociación se sitúa en una rebaja del 6,2%, similar a la de 2007, y los días necesarios para vender una vivienda han crecido desde los 73 días de 2024 a los 77 días de media de 2025, de acuerdo con las operaciones realizadas por Tecnocasa este año.

Por último, respecto a los indicadores de riesgo de una hipoteca, el informe recoge que el ratio préstamo a valor está en el 70% en el segundo semestre de 2025, mientras que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado se sitúa en el 32%.

Además, el 85% de los nuevos hipotecados cuenta con un contrato laboral indefinido, el plazo de la hipoteca no supera los 28 años de media (eran 35 años en 2007) y el 71% de las nuevas hipotecas en el periodo analizado ha sido a tipo de interés fijo.

La evolución de estos indicadores durante la segunda mitad del año pasado «muestra estabilidad y está en línea con los estándares crediticios que los bancos aplican a la hora de conceder hipotecas a sus clientes», observa Tecnocasa.