En “SOCIMIS: Una regulación aceptable”, tras desarrollar las principales modificaciones propuestas en el “ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS”, apuntaba una moderada satisfacción por los cambios introducidos. Son mejorables sin duda, pero finalmente podremos contar, si no se perjudica en su recorrido parlamentario, con un instrumento aceptable para el mercado. Y me estoy refiriendo al mercado actual.
Actualmente la clave de cualquier inversión conservadora es “garantía”, seguida muy, pero muy de cerca, por el concepto “rentabilidad”.
La rentabilidad se asocia a arrendatario solvente, con contrato blindado a largo plazo. La garantía se asocia a la misma figura del arrendatario, al tiempo que al atractivo que sus locales tendrían para sus competidores, lo que garantizaría la rápida reposición del arrendatario, en el supuesto de que se rescindiera o finalizara por causas naturales el contrato de arrendamiento inicial.
Entiendo que con este perfil, que se puede combinar, con suma prudencia, con el concepto de plusvalía urbanística, encontramos un mercado atractivo de inquilinos e inmuebles.
Las propias Administraciones podrían entrar en este tipo de operaciones, con las condiciones precisas, superando las recientes experiencias de fracaso.
La tercera pata es la “liquidez”, que se favorece con la cotización en mercados regulados, pero que no resulta suficiente con ello, por lo que se debiera articular procedimientos adecuados.
Los objetivos que podrían tener los usuarios vendedores de inmuebles, entre otros muchos, podrían ser:
1ª) Sacar inmuebles de la cartera, sin perder el uso sobre los mismos, para expandirse o hacer frente a inversiones; también para reducir apalancamiento, si bien esta alternativa, considerada aisladamente, resulta menos atractiva a los posibles inversores, por la incertidumbre que no espeja.
2ª) Reducir los inmovilizados así como deuda, en el corto y medio plazo, contra alquileres, generando liquidez para el “core business”.
¿A QUIEN INTERESA?
1º) En primer lugar a las Administraciones Públicas
2º) Grupos de servicios con importante uso de inmuebles para el desarrollo de su actividad, en clara expansión de la misma
3º) Cadenas de distribución de productos de gran consumo (actualmente de bajo coste), así como de todas aquellas actividades empresariales que exijan numerosos locales, o propietarias de grandes inmuebles, difíciles de adquirir por parte de un solo inversor
4º) Otras muchas empresas e instituciones con necesidades de expansión, a las que los inmovilizados en inmuebles están retrasando en sus planes
CRITERIOS
Se debe estudiar cada caso detenidamente ya que la diversificación de inmuebles y de arrendatarios se debe cuidar, para reducir el riesgo percibido por parte de los inversores, salvo en aquellos supuestos en los que el vendedor -arrendatario sea de solvencia suficiente (económica y moral)
CONCLUSIÓN
Entiendo que las futuras SOCIMIs pueden ser un buen instrumento estratégico, que exigirá simultáneamente conocimientos, y contactos, de banca de inversión y de banca privada, por parte de los promotores de las mismas, lo que les permitirá realizar magnificas inversiones en inmuebles, tras su estudio y un detallado análisis de las actividades que se realizan en los mismos.
