El ámbito de valoraciones previstas se refiere a las operaciones de reparto de cargas y beneficios afectados por la Ordenación Urbanística; a la fijación de justiprecios en las operaciones expropiatorias; a la fijación de precios en las operaciones de ventas forzosas y a la determinación de la Responsabilidad Patrimonial de la Administración Pública.
Aunque afectan a suelo y construcciones, las valoraciones se basan en conceptos que la Ley definió como “Situaciones del Suelo” y que fundamentalmente son dos: Rural y Urbanizado El suelo se encuentra en situación de urbanizado cuando está realmente integrado en la trama urbana de un núcleo de población . Es decir, cuando se encuentre totalmente urbanizado y su destino urbanístico se ha hecho ya realidad. El resto del suelo, con independencia de su calificación urbanística, se considera en situación de rural a efectos de valoración.. Por tanto, se distinguen claramente la situación del suelo en que se encuentran y se eliminan, por inciertas o lejanas, las situaciones no consolidadas que pudieran generar expectativas.
Cuando se hagan en situación de suelo rural se calcularán de acuerdo con el mayor valor entre la renta real o potencial del suelo..corregidos en función de la situación de proximidad a núcleos que puedan alterar su valor.. En la capitalización de las rentas, remite a utilizar tipos de referencia publicados por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado.
Cuando lo sean en situación de suelo urbanizado y edificado se pueden hacer por el valor de mercado por comparación cuando existan estadísticamente seis muestras comparables de transacciones reales . Cuando la urbanización esté sin terminar se harán teniendo en cuentas los costes pendientes coeficientados con prima de riesgo, libre y estimada tomando como referencia la deuda pública.
Como resumen, hay que resaltar que este Reglamento, que concreta la metodología y criterios de valoración previstos en la Ley del Suelo, entre en vigor diez dias antes de las elecciones y que hayan transcurridos 3 años desde la Ley que lo motiva. Años en los que se han deteriorado términos y conceptos que se consideraban referentes fiables, como deuda pública, valores de mercado, muestras comparables ….Y se publica en días en los que , mas que de suelos físicos, parece mas propio hablar de suelos electorales.
