No podemos perder un año más en el saneamiento del sistema financiero

El sistema financiero español en estos momentos está arrastrando a la economía real, en un círculo vicioso, a una continua desaceleración, con la permanente caída del consumo y del empleo, provocando una situación dramática que sobrepasa la esfera de lo meramente económico, alcanzando el plano de lo espiritual en las personas, favoreciendo la perdida de autoestima, incluso del sentido de la vida para muchos de los afectados.
El panorama a corto plazo parece que tiende a empeorar dado que la contracción del crédito, en este marco macroeconómico, se mantiene inexorable.
Por el bien de nuestra sociedad en conjunto, y de los más perjudicados en concreto, es preciso sanear, de una vez por todas, el sistema financiero español, dado que solo así revertiremos la actual dinámica y volveremos a crecer, creando nuevos puestos de trabajo.
No se puede decir que no se haya adoptado ninguna medida hasta el momento, para corregir la actual tendencia. Y las medidas adoptadas han supuesto ya importantes aportaciones de dinero público para algunas entidades; lo que sucede es que salvo pocas excepciones, la mayor parte de las entidades financieras no han hecho sino dar patadas a la lata de sus problemas, aplazando el desenlace con el consiguiente agravamiento de su situación.
Al día de hoy, convendrá conmigo Ministro, la mayoría de nuestras entidades financieras tienen graves problemas de liquidez y serios problemas de solvencia; esto último podría llevar a algunas de ellas – probablemente pocas si se actúa con decisión y rapidez – a la quiebra.
Y es que salvar el sistema financiero para que comience a cumplir con su única razón de ser (captar ahorro, canalizándolo en créditos para el consumo e inversiones de empresas y familias) no es sinónimo de salvar a todas las entidades financieras, al menos al coste de un endeudamiento “fatal” para el resto de la sociedad española.
Créame que, llegados a este punto, desearía ser persona de la máxima elocuencia, que persuada por convicción, diciendo las cosas de tal manera que, quien las escucha, pueda entenderlas sin trabajo y con agrado, de forma que su amor propio le lleve más bien a reflexionar sobre ellas que a rechazarlas de inmediato.

¿Por qué crear un “banco malo” teniendo tantos “malos bancos”?

Convengo con usted en que no existe una única solución. Esta es una de las características propias de una ciencia social como es la economía.
Pero cada solución tiene distintos elementos de actuación que la lleva a cargar el riesgo más en unos sectores de la sociedad que en otros.
Con el propósito de sanear el sistema financiero, es sobradamente conocida la defensa que usted ha realizado sobre la conveniencia de crear un “banco malo”, en este caso – si no lo he entendido mal – basándose en el modelo sueco.
En mi artículo A modo de resumen y conclusión respecto a los bancos malos no hablo expresamente del modelo que se creó en Suecia, en el año 90, de “banco malo” al que se denominó Securum, ya que con la salvedad de que se exigió una participación del Estado en el capital de los bancos a los que se adquirió créditos fallidos y propiedades inmobiliarias, por lo demás se asemeja extraordinariamente al modelo irlandés, ya que los fondos y garantías salen de las arcas públicas, generando mayor endeudamiento por parte del Estado.
La diferencia, en cuanto al entorno macro de ámbito mundial, entre aquella fecha y la actual es extraordinaria. La crisis financiera no fue global y tampoco existe comparación posible entre la magnitud del riesgo asumido por las entidades financieras suecas y las españolas. En detrimento de las españolas. A pesar de ello varias entidades suecas quebraron.

La opacidad sigue siendo nuestro mayor riesgo

Pero es que el problema de fondo no es la asignación de una mayor o menor cantidad de recursos públicos para el saneamiento de las entidades españolas. El problema más grave es el desconocimiento de la magnitud de la pérdida del valor de los activos inmobiliarios en un mercado libre.
La transparencia de nuestras empresas financieras poco tiene que ver con la de las suecas, acusando las nuestras signos de seria opacidad, lo que ha llevado al Banco de España a exigirlas en dos ocasiones, en menos de doce meses, que afloraran la realidad de sus créditos morosos, así como que actualizaran la valoración de sus inmuebles adquiridos como consecuencia de fallidos.
También conviene recordar que el problema inmobiliario que se ha suscitado en España excede con creces al que se produjo en Suecia en los años 90, o actualmente en el Reino Unido, o en Francia, siendo incluso superior al de Estados Unidos.
Para que tengamos una idea de la gravedad del mismo, y de la falta de transparencia generalizada, basta con leer la declaraciones del Presidente Rajoy, en su toma de posesión, en las que hablaba de un stock próximo a las 700.000 viviendas, a las que José M. Galindo, Presidente de la APCE (la patronal del sector), replicaba con una cifra en torno a las 600.000 viviendas. Pero ambas cifras se quedan cortas si las confrontamos con el estudio realizado por uno de los más rigurosos analistas de este sector Ricardo Vergés, que estima el actual stock por encima de los 2.000.000 de viviendas, en distintas fases de ejecución.
La inversión en construcción de viviendas y en promoción de suelo para las mismas, en nuestro país, fue tan desbocada que, a gran diferencia de los países mencionados, nuestro problema es de sobre precio, pero también de sobreoferta; de una sobreoferta disparatada, que para su desaparición exigiría un crecimiento poblacional, y turístico, similar al experimentado en los últimos diez años. Y esto es algo que no se va a producir; más bien todo lo contrario, ya que el INE ha anunciado recientemente que – según sus previsiones, elaboradas con criterios de máxima prudencia  – concluiremos 2020 con la pérdida de 500.000 habitantes.

Las mayores inmobiliarias españolas son nuestras entidades financieras

Nuestras entidades financieras participan en estas cifras de viviendas a través de las viviendas adquiridas, así como de los créditos, por ahora vivos, concedidos a la promoción de las mismas o a la adquisición de suelos; pero también participan a través de la propiedad de acciones en inmobiliarias cotizadas, la mayoría de los casos fruto de convertir deuda en participación accionarial, ante la imposibilidad de recuperar los préstamos concedidos; pero también poseen una trama de pequeñas y medianas empresas inmobiliarias y promotoras no cotizadas, de las que son propietarios del todo o de parte, cuyo número estimo superior a 1.000 sociedades, en su mayoría S.L.. Y esto sin llegar a cuantificar la dimensión del riesgo en los créditos concedidos a empresas no inmobiliarias para la adquisición de inmuebles. Algunas de ellas en muy difícil situación, debido al marco general económico.

Sobreprecio y sobreoferta inmobiliaria origen de la actual crisis financiera

Señor De Guindos supongo que estará usted de acuerdo en que con esta incertidumbre, sobre el volumen real del problema a resolver, resulta extraordinariamente arriesgado comprometer las arcas de una nación que, a diferencia de muchas otras, ha vivido – con la excepción de los cuatro últimos años – una política de gasto mensurada, contenida.
Pero Ministro, si le parece grave lo que acabo de exponerle, cuando nos enfrentamos con la necesaria valoración de los inmuebles que se encuentran vinculados a los bancos, directa o indirectamente, es cuando realmente nos hundimos en un mar de opacidades y mentiras.
Es fácil comprender que, en un mercado como el de compraventa de vivienda
, con una importantísima dependencia de financiación para su materialización, en una coyuntura como la actual, el control de los precios del mismo resulta relativamente sencillo, ya que las entidades financieras, que resultan claves para la financiación de dichas operaciones de compraventa, tienen dos objetivos prioritarios: a) no permitir que se desplome el precio de los inmuebles, por las graves consecuencias que ello tendría en la valoración de sus activos, así como de las garantías de sus créditos; b) priorizar la venta de sus propios activos frente a los de terceros, en este momento competidores claros ante la escasez de compradores solventes.
De esta manera el mercado de venta de viviendas se ha convertido, por razón de la financiación, en un autentico mercado “controlado” oligopolísticamente.

Valorar correctamente los inmuebles condición sine qua non para cualquier solución
La creación de un “banco malo” nos lleva necesariamente a valorar los activos inmobiliarios en manos de las entidades financieras, para proceder a su adquisición.
La situación creada expresamente por las entidades financieras, respecto al sostenimiento forzado de los precios, a dado origen a una caída espectacular del número de operaciones de compraventa de viviendas, que es la única forma en la que los posibles compradores pueden expresar su opinión sobre la situación del mercado.
¿Cómo determinar el valor real de los inmuebles, cuando las más recientes referencias del precio de operaciones están condicionadas por presiones ajenas a la naturaleza de un mercado libre? ¿Qué criterios se deben aplicar a la hora de establecer descuentos sobre los actuales precios, para no incurrir en la actitud propia de los fondos de inversión  “buitres”, pero tampoco aceptar unos precios que frente a la realidad del mercado produzca una  “estafa” a los contribuyentes, al aceptar una sobrevaloración que generara importantes pérdidas irrecuperables?
Las actuales normas de tasación no valen para coyunturas de mercado como la actual. Se ha puesto de manifiesto en el pasado boom, cuando las tasaciones han contribuido a una sobrevaloración de los activos, que no tenía correspondencia con el incremento de riqueza real de los compradores ni de la sociedad, ni de los costes precisos para su construcción.
Para dotar de estabilidad a los mercados, especialmente al inmobiliario de vivienda, producto vinculado al desarrollo de un proyecto vital de sus usuarios, y con importante necesidad de apalancamiento a largo plazo, los criterios de tasación deben encontrarse directamente relacionado con el valor añadido que aportan a la actividad para la que son aptos en su actual situación.

“Capitalización” frente a “comparación”

Los criterios de “comparación” para las tasaciones inmobiliarias, en coyunturas de fuerte desarrollo y/o contracción económica,  no solo no “objetivan” la evolución de los precios sino que los hacen muy vulnerables a los intereses de los agentes financieros, como estamos comprobando.
Por esto el valor futuro de una “inversión” inmobiliaria, como nos lo ha demostrado la reciente historia, es absolutamente manipulable y, por ello, descartable a la hora de justificar su financiación.
Se debe derivar el criterio de valoración al ámbito de “rendimiento” del inmueble.
De esta manera, a efectos de financiación, la base para la obtención del valor del inmueble será la renta que puede generar el mismo, bien sean rentas reales, bien sean rentas atribuibles, lo que se contrapone al actual criterio de comparación con “testigos” de operaciones similares.
La capitalización de dichas rentas será el procedimiento más adecuado para la obtención del precio de transacción, a efectos de financiación, de cada inmueble.
En el supuesto de posible adquisición de inmuebles por un “banco malo” los tipos de interés, aplicables para cada capitalización, nunca deberían ser inferiores al coste de la captación de dinero, por parte del Estado, a un plazo no inferior a diez o más años, en función del tipo de inmueble y su expectativa real de venta en el tiempo.
Este mismo criterio, con coeficientes correctores algo más favorables para el valor de los inmuebles, como activos en cartera, debiera aplicarse para la determinación del precio de los inmuebles no adquiridos aun por las entidades financieras, pero que por ser la única garantía de créditos otorgados a terceros es previsible su próxima adquisición; de la misma manera se debiera obrar al efecto de obtener el valor de los inmuebles de las inmobiliarias participadas por las entidades financieras.

La insolvencia de algunas entidades resulta insoslayable
La modificación de los actuales criterios de tasación no resulta baladí. Se estaría utilizando criterios similares a los empleados por los inversores institucionales, facilitando el acceso a la compra a los particulares, al ajustarlos a su realidad económica, a su autentico poder adquisitivo, generándoles endeudamientos no perniciosos, a diferencia de lo ocurrido en los últimos años.
La adecuación de los actuales precios a la realidad del mercado supondrá caídas, en términos generales, entre un 30% y un 80%, según el tipo de inmueble y su ubicación. Tenga en cuenta Ministro que no pocas entidades financiaron el 100% de la adquisición de suelos rústicos (con la actual Ley se denominan rurales) a un precio de 300.000€ la Ha. Hoy ese suelo no vale más de 30.000€ la Ha, y dando facilidades de pago. No este un ejemplo excepcional, mas bien todo lo contrario ya que resulta bastante habitual, incluso se sitúa entre aquellos que ofrecen menor diferencial.
La primera consecuencia de la aplicación de estos criterios será la grave insolvencia que sobrevendría a algunas entidades financieras. A esas se las se debería dejar quebrar – salvaguardando el patrimonio de los impositores pero no el de los accionistas, ni otros inversores – ya que esto es lo justo para la sociedad y lo habitual para cualquier otro tipo de empresa en una economía social de mercado.

Nos jugamos el futuro de muchos ciudadanos con una mala decisión

Apreciado Ministro, no pretendo atacar de manera sistemática la figura del “banco malo”- algunos, como los desarrollados en Alemania, me parecen perfectamente validos – pero ninguno de los países de nuestro entorno, salvo en menor medida Irlanda, se encuentran con las condiciones de opacidad sobre la magnitud del stock real de viviendas, ni con la distorsión de los precios del mercado con que nos encontramos en España.
No le propongo una solución elaborada. Tan solo quisiera hacerle reflexionar sobre los riesgos de adquirir, por parte del Estado, unos activos que en poco tiempo se manifestarán como una gran estafa para los contribuyentes, por la ineficiencia de los actuales criterios de valoración utilizados para determinar el precio de los mismos.
Confío en que estas líneas le ayuden a reflexionar y a encontrar la mejor solución posible, el antecedente irlandés resulta suficientemente alarmante como para no hacerlo.

Atentamente
José Barta
Profesor de Estrategia para Mercados Hostiles
Consejero Banca de inversión.