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¿Cuál es el precio real de los inmuebles?

Cada vez serán más las voces en España (fuera de nuestro país esta realidad se aprecia con una claridad meridiana) que se rindan a la evidencia de que con el “mero transcurso del tiempo” esta situación no se arregla, al menos para la mayoría de Cajas y Bancos medianos y pequeños.

Finalmente parece que llegamos a un consenso: urge, en beneficio del país, que las entidades financieras valoren los inmuebles a “precio de mercado”.

Y aquí es donde nos surge la segunda derivada de nuestro problema. ¿Cuál es el precio de mercado de unos inmuebles que apenas tienen mercado?, es más, el escaso mercado que se ofrece, al menos en vivienda nueva, está absolutamente controlado por las propias entidades financieras que o son sus propietarias, directas o indirectas, o conceden/deniegan los créditos precisos para la financiación de las posibles operaciones de compra venta.

¿Cómo valorar con “criterios realistas” los inmuebles de un mercado oligopolista?

Solo cabe una formula. Partir del supuesto de que en la actual coyuntura, salvo excepciones, los inmuebles mejor vendibles son aquellos que ofrecen rentabilidades inmediatas.

Este supuesto nos lleva a obtener los precios de referencia de mercado por la vía del cálculo previo del importe de los posibles alquileres, y la posterior capitalización de los mismos, con tipos atractivos para los potenciales inversores, variables en función de la ubicación, la calidad del inmueble, sus dimensiones – es decir el volumen de la inversión – los usos posibles, etc. Solo de esta manera tendremos una idea clara de cuanto puede valer cada activo en el momento actual, dejándonos de conjeturas a futuro, más próximas a la “ilusión” que al “rigor científico”.

José Barta. Consejero Industrial de Livingstone Partners (Banca de inversión)