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La dación en pago es una exigencia del libre mercado

La burbuja inmobiliaria tuvo numerosos actores, pero uno de sus principales protagonistas fue el desmedido afán que, desde el sector financiero, se desarrolló en la concesión de créditos al sector inmobiliario, hasta el extremo de “forzar” a empresas y particulares a asumir dichos créditos, “influyendo” temerariamente en la espiral de incremento de precios de las tasaciones inmobiliarias, así como en la creación de falsas expectativas respecto a la revalorización de las viviendas.

Esta situación, mantenida hasta el día de hoy, ha hecho – y sigue haciendo – un flaco favor a nuestra economía, sin que la ceguera ideológica o la ignorancia de nuestros gobernantes, haga lo suficiente por corregirlo.

Es por esto que no creo que prospere una regulación generosa en cuanto a la dación en pago, limitándose a unos supuestos mínimos, imposibles de cumplir por parte de la inmensa mayoría de los afectados.

En cuanto a lo que algunos manifiestan sobre que la admisión de la dación en pago (retroactiva o no) provocará el encarecimiento de las hipotecas, así como unos criterios más rígidos de valoración de riesgos, con la exclusión de acceso a las mismas de una gran parte de los colectivos que hasta ahora lo lograban, solo se me ocurre calificarlo de ignorancia o de malicia.

Las entidades financieras nunca prestan dinero, si piensan que con ello tendrán un moroso, lo contrario entraría de lleno en el lo que se podría calificar de estrategia fraudulenta, algo que sucedió con las subprime, que se encubrieron como créditos normales.

El aceptar como única garantía la inmobiliaria, por parte de las entidades financieras, presupone que, en caso de incumplimiento por parte del deudor, la garantía será fácilmente realizable, es decir que se podrá recuperar fácilmente la cantidad prestada, junto con los intereses correspondientes y gastos del proceso.

La dación en pago por deuda hipotecaria, presupone que la entidad evalúa rigurosamente, como siempre han hecho antes del boom, la capacidad real del solicitante del crédito para hacer frente al mismo, en condiciones normales (para las extraordinarias ya están los seguros).

En definitiva, se evalúa la solvencia del solicitante para hacer frente a los compromisos financieros que ha de contraer. Su rechazo como cliente resta beneficios a la entidad, por lo que la evaluación del riesgo, por parte de esta, se mueve en un equilibrio entre la posible morosidad, la posible pérdida – por sobrevaloración de la garantía – y el beneficio propio de la actividad. Las entidades financieras viven de esto, por lo que se ven obligados a alcanzar dicho equilibrio, si o si. La que no afine, contemplará como sus competidores – tradicionales o noveles – le arrebatarán cuota de mercado, clientes, beneficios…

En mi conocimiento de ambos sectores  – financiero e inmobiliario – avanzo que se producirán dos efectos, uno directo y otro indirecto: se financiarán aquellos inmuebles en los que el comprador aporte, con recursos propios, no menos del 20% del precio de compra real o del valor de tasación, de aquel que sea inferior. Esto realmente reducirá el número de operaciones, obligando a los posibles compradores a generar ahorro previamente, así como a negociar los precios a la baja.
El efecto indirecto que se producirá es el de la bajada del precio por metro cuadrado construido de vivienda. Esto será debido a que la caída de compradores (por falta de financiación) a los precios de salida, obligará a ajustar estos, lo cual generará un efecto en cascada hasta llegar al precio del suelo, que es donde se han acumulado las plusvalías exorbitantes tanto en este último boom, como en el anterior  (1986-1992).

En cualquier caso personalmente pienso que la dación en pago no resuelve el problema de fondo que es la falta de ingresos y el desarraigo social. Desde hace más de cuatro años vengo clamando por una Ley de Insolvencia Familiar.

Esta ley permitiría valorar caso por caso, para que no se cuele ningún profesional del fraude, al tiempo que buscar y aportar soluciones que contribuyan, no solo a no deber dinero por un piso que ya no se posee, principalmente a superar el bache económico, evitando en lo posible tensiones familiares y sociales.

Al interesado en esta propuesta le remito al último artículo que subí a mi Blog: “Más sobre una propuesta de ley para la insolvencia familiar”

José Barta
18 de febrero 2013